Sözleşmede Kiralanan Yerin Ruhsatsız Olduğunun Belirtilmesi - Kira Bedelinin İadesi Talebi

YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ

Esas : 2015/6420

Karar : 2016/2685

Tarih: 04.04.2016

Özeti: Taraflar arasında bir yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Uyuşmazlık davacı kiracının akdin feshinde haklı olup olmadığı hususunda toplanmaktadır. Alt kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümündeki açık düzenleme davacı alt kiracı tarafından bilinmekte olup kiralanan taşınmazın ruhsatının bulunmadığını bile bile taşınmazı kiralamıştır. Bu durumda davacı kiracının sözleşmeyi feshetmekte haklı olduğu kabul edilemez. Davacı kiracı kiralananı tahliye ve teslim etmemiş olup, dava tarihi ve yargılama aşamasında tasarrufunda bulundurduğundan kira bedellerinden sorumludur. Bu nedenle peşin ödediği kira bedelinin iadesini ve depozito bedelinin iadesini isteyemez.

Dava, kiracı tarafından açılan depozito ve kira bedelinin tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece, alt kira sözleşmesinin feshine,30.000,00 TL depozito bedeli ile 13.500,00 TL kira bedelinin tahsiline karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde;Muğla ili Yatağan ilçesi Madenler Köyü Büyükalan mevkii 1672 parsel sayılı taşınmazın otel, motel, restoran, bar vs. olarak 15/08/2013 başlangıç tarihli alt kira sözleşmesine istinaden kiralandığını, alt kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 11. maddesinde Muğla İl Özel İdaresi Bila tarih 23025 sayılı yazısı gereğince taşınmazın bir kısmının yıkılması gerektiği ve sonrasında ruhsat alınmasının mümkün olduğu bu yıkım ve ruhsat alım işleri ile kiracı ve davacı müvekkilinin ilgileneceğinin ve tüm masrafların davacı müvekkili tarafından karşılanacağının belirlendiğini, ruhsat alınabilmesi için yıkım yapılacağından öncelikle müvekkili tarafından tadilat projesi çizdirildiğini, tadilat projesi çizdirildikten sonra müvekkilinin İdareye başvurduğu ve idarece ekspertiz çalışması yapıldığı ancak taşınmazın tapuda tarla vasfında olması nedeniyle yıkım ve inşaat izni verilemeyeceği ve bu haliyle de ruhsatlı hale getirilemeyeceğinin idarece bildirildiği, taşınmazın 30/09/2009 tarihinde dava dışı üçüncü kişiye satın alındığını, davacının malik olarak Halil İbrahim Kopuk ve Kadriye Kopuk'u malik olarak bilmekte olduğunu, davalının davacı müvekkilini kötüniyetli olarak kandırarak ruhsatlı olmadığını bilmediği taşınmazı ayıplı ve kötü niyetli olarak kiraladığını, tapuda taşınmaza ilişkin cins değişikliğinin de yapılamadığını, taşınmaza ilişkin tüm bu durumlar davalı tarafından bilinmesine rağmen müvekkilinin kandırılmak suretiyle kira sözleşmesi akdedildiğini ve tahsilat yapıldığını, önemli bir ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkının saklı bulunduğunu ve kiraya verenin kira sözleşmesinde amaçlanan kullanıma elverişli olmayan kiralananı sözleşmeye uygun hale getirmekle yükümlü bulunduğunu, müvekkilinin işyeri olarak kiraladığı taşınmazdan kira sözleşmesinde beklenilen şekilde hiç bir yarar sağlayamadığını belirterek 15/06/2013 tanzim tarihli kira sözleşmesinin feshi ile davalıya ödenen 30.000,00 TL depozito bedeli ile 13.500,00 TL'lik aya ilişkin kira bedeli olmak üzere toplam 43.500,00 TL bedelin ödeme tarihinden itiaren işleyecek avans faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili; kira sözleşmesinde taşınmazın durumunun mesken olarak yazıldığını, kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 11. maddesinde taşınmazın ruhsatının bulunmadığının açıkça belirtildiğini, her ne kadar taşınmaz tapu kaydında tarla vasfında olsa da yapı kullanım izin belgesinde dubleks ve bodrum kat mesken olarak kayıtlı olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

Davalı ..., dava konusu taşınmaz üst kiraya veren Kadriye Kopuk ile akdedilen 06/04/2009 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile kiralamış, 15/06/2013 tanzim, 15/08/2013 başlangıç tarihli, bir yıl süreli kira sözleşmesi ile ./..

davacı ...'a alt kiraya vermiştir. Alt kira sözleşmesinde kiralananın cinsinin 1672 parselde kayıtlı 6.499,50 m² alanlı taşınmazdaki sadece Yatağan Belediye Başkanlığı'nın 26/12/2011 tarih ve 11%15 nolu yapı kullanma izin belgesinde gösterilen dubleks bina olduğu, otel, motel, pansiyon, pavyon, gece kulübü, restaurant işi için kullanılacağı belirtilmiştir. Alt kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 11. maddesinde; taşınmazın Yatağan Belediyesi'nin 26.12.2011 tarih ve 11/15 nolu yapı kullanım izin belgesi gereğince bodrum kat ve dubleks mesken olup Muğla İl Özel İdaresi İmar ve Kentsel İyileştirme Müdürlüğü'nün tarihsiz ancak 23025 no.lu yazıları gereğince söz konusu taşınmazın İl Genel Meclisinin 03/07/2012 tarih ve 517 sayılı kararı gereğince 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı kapsamında “Turizm Tesis Alanı ”, “Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı” ve “Zeytinlik” alan kapsamında kalmakla beraber, mevcut yapının bir kısmının yolda kalması nedeni ile bu kısmın yıkılması gerektiği, bu yıkım işlemi yapılmaksızın taşınmaza ruhsat alınması veya herhangi bir sebeple kullanılmasının mümkün olmadığı, kiracının bu durumu bile bile taşınmazı kiralamayı kabul ettiği ve taşınmazın ruhsata elverişli hale gelmesi için gerekli masrafları karşılayacağı ve muvafakatnameleri temin edeceği ve bu hususlar için yapacağı masrafları kiraya mahsup etmeyeceği,masrafların zorunlu olması halinde dahi istenemeyeceği kararlaştırılmıştır. Alt kiracı ..., 15/07/2013 tarihinde İl Özel İdaresi Genel Sekreterliği İmar ve Kentsel İyileştirme Müdürlüğüne başvurarak işyeri açma ve çalışma ruhsatı talebinde bulunmuş, ilgili müdürlük 13/08/2013 tarihli yazısı ile ruhsat verilmesinin mümkün olmadığını bildirmiştir. Alt kiracı ..., 15/05/2014 tarihli ihtarname ile ruhsat alınamaması nedeniyle 15/06/2013 tanzim tarihli kira sözleşmesini feshettiğini belirterek sözleşmenin baştan itibaren geçersiz olması nedeniyle depozito ile kira bedelinin iadesini istemiştir.

6098 Sayılı TBK.nun 301. maddesine göre kiralayan kiralananın kullanım amacına uygun tam ve eksiksiz bir şekilde kiracıya teslim etmek ve kira müddeti boyunca bu halde bulundurmakla mükelleftir. Kiralayanın bu yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde kiracı TBK.nun 304, 305 ve 306 maddeleri gereğince akdi feshedebileceği gibi kira bedelinin tenzilini de isteyebilir. Ancak kiracının kiralanandaki ayıbı, eksikliği TBK.nun 123 ve 125. maddeleri gereğince uygun bir sürede kiraya verene ihbar etmesi gerekir. Somut olayda; Taraflar arasında 15/08/2013 tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Uyuşmazlık davacı kiracının akdin feshinde haklı olup olmadığı hususunda toplanmaktadır. Alt kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 11. maddesindeki açık düzenleme davacı alt kiracı tarafından bilinmekte olup kiralanan taşınmazın ruhsatının bulunmadığını bile bile taşınmazı kiralamıştır. Bu durumda davacı kiracının sözleşmeyi feshetmekte haklı olduğu kabul edilemez. Davacı kiracı kiralananı tahliye ve teslim etmemiş olup, dava tarihi ve yargılama aşamasında tasarrufunda bulundurduğundan kira bedellerinden sorumludur. Bu nedenle peşin ödediği kira bedelinin iadesini ve depozito bedelinin iadesini isteyemez. Mahkemece yukarıda izah edilen nedenlerle davanın tümden reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 04.04.2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.